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《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》政策解讀

發布日期:2024-01-02  瀏覽次數:  字號:〖默認 超大

為進一步完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理,推進土地要素市場化配置,促進土地要素流動自主有序,提高存量土地資源配置效益,提升土地資源對全市社會經濟高質量發展的承載效能。根據市政府工作部署,市自然資源和規劃局起草了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(以下簡稱《實施意見》),現將文件解讀如下:

一、制定背景

完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場是黨的十八屆三中全會確定的一項改革任務。2019年,中央深改委審議通過了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發〔2019〕34號),對完善土地二級市場作出了頂層設計和制度安排。2020年,省級層面也出臺了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》(蘇政辦發〔2020〕56號),要求各地完善配套制度,強化保障,有序推進二級市場建設。為全面貫徹落實國務院辦公廳、省政府辦公廳土地二級市場建設要求,進一步完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場,促進土地要素流通順暢,提高存量土地資源配置效率,提升節約集約用地水平,結合我市實際,出臺了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》。

二、主要內容

《實施意見》圍繞打造產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場,形成一、二級市場協調發展、規范有序、集約高效的現代土地市場體系的目標,從總體要求、二級市場交易規則、運行模式、服務監管、保障措施等七個方面提出了二十一條政策措施。重點內容有:

1.明確適用范圍。本《實施意見》建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權,重點針對土地交易以及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況,并明確已依法入市的農村集體經營性建設用地的轉讓、出租、抵押,可參照執行。

2.規范管理規則。圍繞土地二級市場的轉讓、出租、抵押三種交易方式存在的問題,制定了管理要求。建設用地使用權轉讓方面,制定6項禁止轉讓情形,加強工業用地轉讓前和轉讓時落實投資發展監管要求的管理。建設用地使用權出租方面,明確以有償方式取得的建設用地使用權租賃雙方的權利和義務,進一步規范劃撥建設用地使用權出租手續辦理,強化劃撥建設用地使用權出租土地收益的征繳管理,建立土地收益年度申報制度。建設用地使用權抵押方面,明確不同權能的建設用地使用權設定抵押權的條件,完善建設用地使用權以及全部或者部分在建建筑物設定抵押的要求,探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制。

3.完善交易機制。注重產權的激勵和市場的配置,完善轉讓、出租、抵押交易規則。建設用地使用權轉讓方面,明確建設用地使用權整體、分割、合并等情況轉讓的必要條件,落實差別化稅收政策,充分發揮稅收調節作用,依法落實減稅降費政策,進一步助企紓困降低交易成本。建設用地使用權抵押方面,放寬抵押權人限制,提出自然人、企業均可作為抵押權人申請辦理抵押,依法保障抵押權能,支持營利性的養老、醫療、教育等社會領域企業可將有償取得的建設用地使用權、設施抵押融資。

4.健全服務體系。建設全市統一的土地二級市場交易管理服務平臺,并依托平臺建立“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”二級市場交易流程。落實“放管服”改革要求,大力發展“互聯網+政務服務”,積極推進“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。各部門應加強系統配合,建立信息征詢、反饋和共享機制。

5.加強市場監管。嚴格價格監管,防范交易風險,要求建立交易價格申報機制,申報價格比標定地價低20%以上的,市、縣級市人民政府可以行使優先購買權。加強全市土地二級市場動態監測監管,通過信息化手段,及時掌握二級市場交易情況和資源利用狀況。

6.強化保障措施。加強組織領導,明確任務分工,壓實工作責任,建立多部門聯動機制;加大政策宣傳力度,總結經驗做法,及時回應問題,形成良好輿論氛圍;加強指導監督,樹立底線思維,創新工作機制,確保土地二級市場依法依規、健康有序運行。

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